Lucro bonito, caixa feio: o que o balanço da Cyrela [CYRE3] esconde nas entrelinhas
Mudança silenciosa no critério contábil inflou a receita, e o mercado puniu as ações com queda de até 6% no pregão desta sexta
As ações da Cyrela (CYRE3 e CYRE4) apareceram entre as maiores quedas do Ibovespa no pregão desta sexta-feira (20), após a divulgação do balanço do quarto trimestre de 2025. Às 14h02, os papéis recuavam 5,90% e 6,11%, respectivamente, para R$ 25,51 e R$ 23,97 — a despeito de um resultado que, na superfície, veio sólido.
O lucro líquido do 4T25 totalizou R$ 682,2 milhões, com EPS de R$ 1,55 (+41% na comparação anual) e ROE anualizado de 27%. A receita líquida avançou 29% em relação ao mesmo período de 2024, chegando a R$ 3,23 bilhões — exatamente em linha com as estimativas do BTG Pactual, que manteve recomendação de compra com preço-alvo de R$ 40,00.
A virada contábil que mudou o jogo
O salto de receita, porém, tem uma explicação que o mercado rapidamente identificou: uma mudança no critério de reconhecimento de receitas. Antes do 4T25, a Cyrela só contabilizava receitas após seis meses do lançamento ou quando o empreendimento atingia 50% das vendas. Com a nova política, o reconhecimento ocorre assim que a empresa decide prosseguir com o projeto.
O efeito prático foi imediato. Projetos como o Epic e o Vista Milano contribuíram com R$ 328 milhões e R$ 131 milhões de receita no trimestre, respectivamente, além de R$ 302 milhões oriundos de empreendimentos lançados no próprio 4T25 — segundo relatório do BTG Pactual publicado nesta data.
“O desempenho mais forte da receita foi impulsionado por uma mudança na forma de reconhecimento contábil [...] Isso inflou a receita e o lucro no papel. Mas quando o investidor vai ver o caixa, a história é outra”, informou João Tonello, analista pleno, NMS Research
Caixa queimando, dívida disparando
Enquanto o lucro contábil subia, a geração de caixa seguiu trajetória oposta. No 4T25 isolado, a construtora registrou queima de caixa de R$ 38 milhões — uma reversão em relação à geração positiva de R$ 61 milhões no mesmo trimestre de 2024. No acumulado do ano, a geração de caixa recuou de R$ 259 milhões em 2024 para apenas R$ 65 milhões em 2025.
A dívida líquida ajustada encerrou dezembro em R$ 2,3 bilhões — ante R$ 985 milhões um ano antes e R$ 886 milhões ao fim do terceiro trimestre de 2025. Em doze meses, a dívida mais do que dobrou.
“Lucro subindo, caixa caindo — esse descasamento é o que gera a queda. O mercado está separando o que é lucro contábil do que é geração de caixa real”, acrescentou o analista.
Velocidade de vendas dá sinal de alerta
Outro ponto de atenção levantado por analistas é o índice de Velocidade de Vendas sobre Oferta (VSO). Nos últimos doze meses, o indicador caiu para 45,2%, ante 55% no mesmo trimestre do ano anterior. Considerando apenas os lançamentos do 4T25, a VSO foi de apenas 38% — o que, num ambiente de juros elevados, sinaliza cautela crescente por parte do comprador de imóvel.
Para Tonello, há ainda um componente de “venda no fato”: o papel acumula alta de 22% em doze meses, e parte do movimento de queda desta sexta reflete a realização de lucros por quem antecipou o resultado positivo.
BTG mantém Buy, mas reconhece o ruído
O BTG Pactual, em relatório assinado pelos analistas Gustavo Cambauva, Gustavo Fabris e Antonio Pascale, manteve a Cyrela como sua principal escolha no segmento de médio e alto padrão, com recomendação de compra e múltiplo de 6x P/L para 2026E. O banco destacou que a maior parte da expansão de margens foi impulsionada pelo ajuste contábil — não por crescimento orgânico puro — e que o ambiente operacional para o segmento de renda média ficou mais desafiador recentemente.
“O resultado bonito na superfície, mas o mercado está lendo as entrelinhas — caixa fraco, dívida subindo e mudança contábil inflando os números. A queda faz sentido dentro dessa leitura”, finalizou Tonello.