Mudanças no crédito imobiliário: bancos devem crescer, mas rentabilidade preocupa
Novo modelo do Banco Central pode gerar R$ 50 bi em novos financiamentos a partir de 2026
As novas regras para o crédito imobiliário no Brasil prometem impulsionar o volume de financiamentos, mas levantam dúvidas sobre o impacto na rentabilidade dos grandes bancos. Segundo análise do JP Morgan, as mudanças estruturais aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central (BCB) podem gerar até R$ 52 bilhões em novos desembolsos já no primeiro ano de plena implementação, prevista para 2027.
O ponto central da reforma é o fim da alocação obrigatória de 65% dos recursos da poupança em crédito imobiliário. A partir de agora, o BCB exigirá apenas que os bancos mantenham um volume mínimo de carteira de hipotecas proporcional ao total de depósitos. Isso dará mais flexibilidade para captar via instrumentos como LCI e LIG, mas, na prática, exigirá que 100% da poupança tenha lastro em crédito habitacional.
Durante o período de transição, em 2026, as instituições poderão reduzir os depósitos compulsórios de 20% para 15%, o que deve liberar parte dos recursos para novos empréstimos. O Banco Central estima que cerca de R$ 37 bilhões em novos créditos possam ser originados apenas com essa flexibilização.
Embora o novo modelo aumente a oferta de crédito, o retorno esperado é mais baixo que o de outras linhas. O teto de juros fixado em 12% ao ano limita o spread bancário, e as hipotecas tendem a ter um retorno sobre o patrimônio (ROE) inferior a produtos como crédito pessoal e consignado. O JP Morgan estima que, mesmo em cenários favoráveis, o impacto positivo na rentabilidade total do sistema financeiro seria modesto, cerca de 0,2% dos lucros anuais dos grandes bancos, hoje acima de R$ 230 bilhões.
As regras também mudam a forma de cálculo da alocação mínima. Agora, o prazo das operações e o valor do imóvel passam a influenciar a fórmula. Financiamentos de menor valor ou prazos curtos terão peso menor, o que deve estimular a concessão de empréstimos mais longos, típicos do público de classe média. O novo limite de valor financiável dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Outra consequência esperada é o aprimoramento do perfil de ativos e passivos (ALM) das instituições. A migração gradual da poupança para instrumentos de captação de longo prazo, como LCIs e LIGs, tende a reduzir o descasamento entre o financiamento de longo prazo e o passivo de curto prazo, fortalecendo a gestão de liquidez.
Apesar da incerteza sobre o impacto direto nos lucros, analistas avaliam que a medida pode trazer ganhos estruturais ao setor, estimulando o financiamento imobiliário em faixas de renda média e ampliando o mercado de hipotecas, que ainda representa apenas uma fração do PIB no Brasil, em comparação com economias desenvolvidas.
Na visão do JP Morgan, o novo arcabouço regulatório tende a impulsionar o crédito a partir de 2026, mas os bancos precisarão equilibrar a busca por crescimento com a preservação da rentabilidade. A expansão do crédito habitacional deve reforçar o papel do setor financeiro na retomada do mercado imobiliário, ainda que a rentabilidade permaneça sob pressão.